本文摘要：楼市330金融税收政策组合拳，无论在力度上还是发售时间节点上，都远超过了市场预期，在业内也被视作唱响了楼市春天的故事。

楼市330金融税收政策组合拳，无论在力度上还是发售时间节点上，都远超过了市场预期，在业内也被视作唱响了楼市春天的故事。据笔者熟知，在深圳，有的开发商当夜召开，下调新盘预售申报价格；而有的二手房业主必要将挂牌价提升了10万元，或者索性删除房源待价而沽。与此同时，一些打算买房的朋友则愧疚应当再行使出买房这就是楼市新政在深圳最接地气的反应。目前新政实施已一周有余，根据笔者的调查，对市场影响较为大的一个方面是在二手房市场上。

此前，房产交易税负对交易双方特别是在是购房者来说偏高，而作为普惠性的、增税胜的政策，营业税减免期5改为2在各地陆续落地，使非常多数的二手房购房者可以免交在房产交易税负中约占到到一半的营业税，由此大幅度减少交易成本，实实在在地产生了惠及民生的效果。目前，大家最关心的就是二套房债首付四成的政策如何在各地具体实施。减少二套房债首付，最主要的目的是去库存和提升成交量。但对于这一问题，有适当采行因地制宜，分城施策的办法。

自2009年扩大内需以来，房地产市场规模化扩展的主力是广大二三线、三四线城市，但穿过供求平衡（2012年以后），楼市市场需求却主要集中于在人口核心区的一线和少数二线重点城市，从而造成了供应的区域性不足，库存主要集中于在二三线、三四线城市。从消化周期来看，一线和重点二线城市基本上在12个月以内的安全期，而多数二三线、三四线城市的消化周期在24个月左右，宽的超过40个月甚至10年。截至2015年2月，北上广浅四个一线城市库存消化周期分别为10.1、13.2、12.6和8.3个月，南京、厦门等重点二线城市消化周期在10~15个月，比较身体健康。

2014年以来，随着首套房确认标准限制、降准降息等严格政策的实行，一线城市已经常出现转好趋势。以深圳为事例，根据国家统计局70个大中城市房价数据，其新房价格从2014年12月起已倒数3个月经常出现环比下跌。有鉴于此，不论从去库存的目的抵达，还是从一线及重点二线城市当前楼市运营的态势抵达，笔者建议，减少二套房债首付成数的政策，也不应坚决分类指导、因地施策。

此前，部分一线城市二套房债首付比例超过七成，若一下子降至四成，杠杆利用率相似缩放一倍。在一线城市楼市转好趋势基本奠定的情况下，杠杆率的提高必定不会性刺激房价下跌预期，加快市场需求入市。根据笔者实地调研，新政实施的一周内，一线城市主城区二手住房成交量环比增幅在10%左右，反价现象频密经常出现，尤其是一些邻近地铁、中小户型和价格洼地（主城区老旧片区）的二手房和学位房等所谓刚刚需房，业主反价较为多，幅度多数占到总价的5%~7%%（大约10万~20万元），甚至有业主不择手段递违约金也要反价。

与此同时，排队买房、多个买家抢走一套房、中介佣金下降到3%等楼市火热时期特有的现象，也有所显出。笔者指出，一线和少数二线重点城市去库存和提振销量的压力并不大。忽略，由于刚刚须要长期存在，供应缺少弹性，在市场已回落的趋势下，政策性刺激更容易在短期内缩放市场需求，激化供求矛盾并造成房价下跌。而营业税减免期5改为2的政策的实行，在减少提高性需求置业成本的同时，本身也减少了炒房的成本，这对于投资市场需求入市也构成了推波助澜。

在2015年两会第一次明确提出分类调控、实施地方政府主体责任的情况下，重点城市不应当忽略房价下跌带给的舆论压力和民生表达意见。却是，这些城市未来依旧会呈现出人口净流入的状态，住房确保也没几乎覆盖面积做到。因此，房贷新政落地要反映差异化，三四线城市全面落实没任何问题，而重点城市则要慎重对待。

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